Cuanto cuesta hacer un
Cuanto cuesta hacer un edificio de 50 pisos con 5 apartamentos por piso.
8 Respuestas
Estimados :
Construir un edificio de esa envergadura ya es una obra mayor, por lo tanto las consideraciones y reglamentaciones para la construcciòn se deben tomar todas en cuenta a travès de un arquitecto u otro profesional calificado.
simple la normativa lo permite porque es permiso extraordinario,la construcción es en promedio dentro de una superficie de $10,000,m2, suelo,costo en superficie,De U$ 3,000.000 a U$ 8.000.000. dolares. proyecto,U$.50.000.000-a U$.150.000.000.- dolares,referencia técnica camara industrial norteamericana,planos prefactibilidad, diseño, consulta y cordinación U$ 100.000´dolares, evaluación y proyecto.%2 de la obra.
Es curioso como ponen precio sin poner superficie construida, no es lo mismo 50 pisos de 100m2 por piso, que 50 pisos de 800 o mas de 1000m2 por piso como la gran torre santiago, que pertenece al complejo costanera center con 300m de altura.
Concuerdo que el grado de terminación interior y la arquitectura inciden en el precio, ademas se presentan nuevos desafíos en las especialidades éstas también aumentan su apu por ello. . . los gastos generales suben su porcentaje debido a la logística que implica todo. . . desde instalaciones provisorias para los maestros hasta el suministro de materiales. hice una aproximación estadística del presupuesto que publique arriba comparado con otros proyectos similares que me ha tocado administrar y una estimación rápida pero concluyente, sería que conservando el mismo estandar de calidad, terminaciones, certificaciones, control de calidad, y suponiendo que se cuenta con el terreno casi optimo, el valor por m2 construido para un edificio de 50 pisos tendría un valor de un 60 a un 70% adicional en comparación al ejemplo mostrado de referencia.
en este momento estoy en un edificio de oficinas de de 5 pisos y 2 subterráneos, estoy en promedio a 131 millones por piso con una planta de 320m2
son oficinas tienen mas terminaciones y el doble de especialidades, pero no hay equipamiento ni muebles en comparación con los departamentos.
saludos.-
hola, finalmente el valor con corrección monetaria, un 20% de utilidades para la constructora que ejecute que es muchisimo, y considerando la estadística antes mencionada, construido y terminado con obra vendida, con un buen estándar de calidad en terminaciones, buenos equipos para ascensores, sistemas de emergencia, buena calidad en materiales y un buen proceso de control de calidad en procesos de construcción y buenos estándares medioambientales, en la actualidad considerando también el mercado y suponiendo que se construye en la región metropolitana, con una calidad de suelo aceptable , tomando en cuenta también los indices de cesantía, así como la constante contracción en el mercado de los materiales, maquinaria e inmobiliario, podría asegurar, sin ver un proyecto definido que el valor del m2 construido con este estándar debería estar en torno a las 32,1 UF de valor neto.
acorde al estándar considerado y grado de terminación, en la actualidad el valor de mercado de venta debería estar en promedio entre 52 y 82 UF por m2 de departamento en su valor neto (no olvidar que este valor debe financiar las áreas comunes y equipamiento común), y la variación de $$ va a depender de factores como la competencia, publicidad, entre otros y sobretodo de la ubicación (vecindario).De hecho en el edificio de 24 norte atrás del centro comercial de viña del mar que mencioné como referencia, cerca del plan de viña, barrio residencial tranquilo y super cerca de la playa, sobre la linea de seguridad costera, los últimos departamentos de 43.6m2 con terraza incluida se vendieron a 3400 uf y en su momento se vendieron como pan caliente, todavía no terminábamos la obra gruesa y estaba el 70 % del edificio vendido. y varias personas compraron en verde como inversión para revender después de terminado el edificio. la ubicación es demasiado incidente en el precio de venta.
ahora sí espero haber respondido a la pregunta original, si quiere corroborar los cálculos o la información no dude en contactarme, no hay ningún costos en ello. . .
por tanto; el valor final de una edificio de departamentos, de 50 pisos de buen estándar, se debe calcular multiplicando en la superficie total construida incluyendo estacionamientos y bodegas por 32.1 uf de valor por m2. claro está que esto servirá solo de referencia. . . como ya se mencionó hay muchas variables que aclarar para llegar al valor de un proyecto específico.
saludos.-
en chile no está permitido construir un edificio de mas de 25 metros de altura.
para eso hay que solicitar un permiso especial halo cual tienen que ser antisismico, porque chile es un pais sismico, y por normas eso es lo que se exigen
y por valor de departamento estan entre los 20.000.000 millones a 30.000.000 millones.
según las dependencias.
hola, mmmm en chile no es tan facil hacer un edificio tan alto. . . los planes reguladores en general no permiten tanta altura solo con algunas excepciones o permisos especiales, por tanto no es imposible. . . por lo general los más altos llegan a un poco mas que la mitad de eso. . .
otro factor a considerar es que en chile tenemos una normas antisismicas ultra exigentes en comparación con otros países, en realidad las segundas mas exigentes del mundo, después de las japonesas quienes las modificaron después del ultimo terremoto basados en parte en la norma chilena pero la hicieron más rigurosa todavía. . . .por tanto el costo de construcción ya no es lineal después de cierta cantidad de pisos hacia arriba ya que mientras mas esbelto se necesitan cimientos mas grandes y estructuras mas resistentes hacia abajo. . .
por ejemplo este es un presupuesto real de un edificio que me tocó construir en viña del mar, detrás del centro comercial espacio urbano en 24 norte.
Código Título % TOTAL $
1 1. OBRAS PRELIMINARES 4,27% 177.380.534
2 2. OBRA GRUESA 27,91% 1.159.379.091
3 3. TERMINACIONES GRUESAS 12,11% 502.932.225
4 4. TERMINACIONES FINAS 19,04% 790.696.826
5 5. INSTALACIONES 15,32% 636.458.944
6 6. OBRAS COMPLEMENTARIAS 0,53% 21.850.000
7 7. OBRAS EXTERIORES 0,95% 39.553.823
8 8. GASTOS GENERALES 19,87% 825.137.654
100,00%
TOTAL PPTO 4.153.389.096
este edificio tiene 21 pisos + 3 subterráneos, 5 departamentos por piso tipo( desde el tercero hacia arriba), modulación espejo, equipado(piscina, gimnacio, quincho, muebles de cocina, etc), central agua caliente comunitaria. planta tipo de 480 m2. tiempo de ejecución real 20 meses.
este presupuesto era el costo oficial de la constructora antes de iniciar la obra, hubo algunas variaciones en los montos parciales de los items pero en general estuvimos dentro del valor total y con una pequeñas sobre-utilidades pese a que nos atrasamos 2 mese del programa inicial.
a este presupuesto habría que aplicarle corrección monetaria del año 2014 a la fecha sobre eso un % de utilidad de la constructora, ya que en el caso de este presupuesto el proyecto era completo y financiado de la misma constructora que ejecutaba. . . tambien hay que sumar el gasto previo que es por confección y estudio del proyecto que en este caso anduvo cercano a los 50 millones( arquitectura, sondajes, estructuras, topografía, y especialidades)
saludos.
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Hola. Buenas.
Las normas están demasiado exigentes hoy en día. Por el tema sismos. Y hacer un edificio de tal envergadura . Se puede pero hay que sacar demasiados permisos. Y realizar exhaustivos estudios del terreno. Ya que los edificios promedio son de 25 pisos máximos. Pero se puede. El.costo promedio de un edificio según lo que usted pide es aprox. 15.000.000.000 a 20.000.000.000. Millones. Edificio completo con todas sus terminaciones. E instalaciones. Gracias. Quedó atento a sus consultas
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